Шість причин, чому розумний власник тримається за свою землю

Чому купити землю складно, хоча мораторій знятий понад півроку тому? Найпоширеніша думка, яка пояснює низьку активність продавців на ринку с/г ділянок: власники чекають здобуття перемоги та зростання ціни. Це надто спрощене тлумачення, тому розглянемо всі причини докладніше.

Справжні покупці ще навіть не починали торгуватися. Ринкова ціна суттєво і штучно занижена

Перш за все, землю не дозволяють купувати більш зацікавленим гравцям: зокрема юридичним особам, тобто фірмам. Ситуація на ринку не створює атмосферу прозорої відкритої конкуренції, тому справедлива ціна просто ще не
сформувалася.

Звісно, вже у 2024 році частина обмежень буде знята, що спричинить певне зростання загальної ціни. Навіть найскептичніші аналітики говорять про цифру від 30 до 50% зростання до 2024 р.

Інші ж покупці поки що зайняли вичікувану позицію, обумовлену безпековою ситуацією в Україні. Але цей фактор – зовсім не єдиний та не такий вже визначальний.

Земля – безпрограшний «депозит»

Більшість розумних власників чудово розуміють, що земельна ділянка сьогодні не має аналогів в Україні як спосіб збереження та примноження власних коштів. По-перше, вона завжди буде в ціні. Гривня, іноземна валюта сьогодні знаходяться під тиском світової гіперінфляції, і цей тиск буде тільки зростати.

Валютні депозити дають надзвичайно низьку прибутковість. 1,5% річних - це вже сьогодні дуже непогано, а у багатьох надійних банках вже давно нульові ставки.

Гривневий депозит може дати близько 9-10% відсотків річних, однак суттєве падіння національної валюти залишається постійним та очевидним ризиком, а фактична інфляція в країні перевищує проценти по вкладу.

Вкладати гроші у нерухомість стає вкрай ризикованим. Це дуже часто не приносить належної дохідності, але гроші вкладника з’їдаються на ремонти та підтримання об’єкта у належному стані. Не говорячи вже про можливість
знищення нерухомості бойовими діями.

Земельна ділянка, що знаходиться в оренді в агровиробника, позбавлена всіх цих недоліків: вона не потребує жодних додаткових вкладень від власника. Її ринкова ціна буде зростати (реалістичних сценаріїв зменшення ціни після перемоги просто не існує). Сьогодні дохідність паю згідно з поточним рівнем орендної плати дозволяє отримувати близько 10% річних.

Це майно з високим рівнем дохідності – і власники це чудово розуміють. Тому ті, хто сподівається на вибух ринку у 2024 р., просто недооцінюють власників паїв.

Зміниться оцінка землі через те, що бізнес буде планувати діяльність на довший термін

Що це значить? Сьогодні ціну землі багато в чому формує розмір орендної плати. Більшість землекористувачів та покупців орієнтуються на горизонт у 10-12 років, а мінімальна ціна, відповідно, приблизно складає 10-12 орендних плат.

Між тим на ринок з часом можуть прийти фінансові інвестори та фонди, для яких термін окупності землі в 15-20 років є прийнятним. Це може суттєво підняти вартість. Власникам немає сенсу продавати землю до цього часу.

Ціна оренди тільки зростатиме, тому що агровиробники будуть більше заробляти

Ціни на продовольство у світі суттєво зростають. І ця тенденція триватиме, адже зростає і населення Землі. З іншого боку, завдяки прогресу у всіх секторах агровиробництва, суттєво зростає врожайність основних культур. Це дозволяє
українським аграріям отримувати все більше.

В агро дійсно можна дуже непогано заробити – подивіться, як сюди приходили люди з грошима, які ніколи не мали відношення до сільського господарства.

Доходи тих, хто займається сільським господарством, зростатимуть, і вони будуть готові більше платити за доступ до головного виробничого ресурсу. Цей фактор також робить подальше зростання ціни на землю неминучим, як і зростання конкуренції за неї.

Ніхто ще не оцінював найголовніше - ґрунти

Як не дивно, поки що ніхто не аналізує вартість землі згідно з її агротехнологічним потенціалом. Навіть мінімальна ціна на землю, що визначається офіційною оцінкою, формується згідно з даними 1960-х років.

Коли на ринку почнуть реалістично оцінювати цей фактор, землі, що знаходилися в оренді цивілізованих та відповідальних агровиробників, можуть суттєво зрости в ціні – адже науково обґрунтована сівозміна, внесення поживних речовин, інші агротехнологічні заходи проводяться відповідно до технологій, що сприяють підвищенню врожайності.

Той, хто дочекається цього етапу, суттєво виграє в ціні.

Пай – це особиста страховка, адже свою землю можна використовувати для власного бізнесу

Безумовно, вести бізнес на 2 чи 5 га надзвичайно складно. Але з кожним роком можливості для цього зростають: відкривається доступ до нових технологій.

Ягідний бізнес, закритий ґрунт, городина – постійно з’являються рішення, які дозволяють почати навіть новачку без великих вкладень. Тому природно, що багато власників паїв розглядають свою землю як можливість на певному етапі
самим спробувати на ній працювати. Така страховка «на майбутнє» – ще одна причина, чому люди не спішать позбавлятися землі. І з кожним роком цей фактор матиме все більшу вагу.

Андрій Дзьобак