Ринок землі: що означає його відкриття для власників паїв

З 1 липня в Україні запрацював ринок землі. Відтак громадяни можуть не лише здавати в оренду власні ділянки сільськогосподарського призначення, а й продавати їх. Втім, це питання й досі залишається досить суперечливим. Його прихильники кажуть про забезпечення українців правом вільно користуватися своїм майном і про користь для економіки. Натомість противники наголошують на загрозах для національної безпеки та дрібних фермерів. Оцінка майбутніх наслідків відкриття ринку землі заслуговує окремої розмови. Тому поки що звернемо увагу на практичний бік питання для власників паїв.

Що таке ринок землі: коротко про його особливості

Впродовж двадцяти років в Україні діяв мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. З 1 липня його скасували для власників приватних паїв. Натомість досі заборонено продавати сільськогосподарські землі, які перебувають у державній і комунальній власності. Їх можна лише здавати в оренду або передавати громадянам на основі безоплатної приватизації. Таким чином нині українці можуть вільно розпоряджатися своїми паями: здавати в оренду, продавати, брати в банку кредит під їх заставу. Щоправда, ринок землі запрацював лише частково.

Згідно з чинним законодавством, до 2024 року покупцями сільськогосподарських земель можуть бути лише фізичні особи, тобто громадяни України. Людина може прямо або опосередковано мати не більше як 100 гектарів. Таким чином, якщо українець вже володіє 50 гектарами, він може придбати максимум ще 50. А з 1 січня 2024-го в «одних руках» можна буде мати до 10 тисяч гектарів. Тоді ж землю дозволять купувати юридичним особам, зокрема агрохолдингам. Проте у них не має бути іноземного капіталу.

Щодо іноземців, то поки що вони можуть стати власниками землі сільськогосподарського призначення, отримавши її у спадок, але впродовж року мусять її продати. Іноземці зможуть купувати землю лише тоді, коли українці погодять це на загальнонаціональному референдумі. У будь-якому випадку ділянки буде заборонено продавати громадянам Росії, представникам терористів і компаніям, зареєстрованих в офшорах. Крім того, подібне обмеження стосується земель, які розташовані менше як за 50 кілометрів до державного кордону.

Скільки може коштувати земля сільськогосподарського призначення

Визначення ціни, за яку можна продати пай, залишається особистою справою його власника та покупця. Однак вартість землі не може бути меншою за нормативну грошову оцінку. Така законодавча норма діятиме до 1 січня 2030 року.

На початку кожного року Держгеокадастр публікує оновлені показники нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь різного типу. Серед них: рілля та перелоги, багаторічні насадження (тобто сади), сіножаті й пасовища. Наприклад, рілля нині має найвищу нормативну грошову оцінку в Черкаській та Чернівецькій областях — понад 33 тисячі гривень за гектар. Також у лідерах Харківщина, Донеччина, Кіровоградщина, Одещина, Дніпропетровщина, Полтавщина та Хмельниччина. Найдешевша земля у Житомирській, Львівській, Волинській і Рівненській областях. Детальніше — у таблиці Держгеокадастру (у гривнях за один гектар):

Хмельниччина серед лідерів за вартістю ріллі. Фото: знімок з таблиці Держгеокадастру

Ці цифри варто вважати мінімальною вартістю за гектар. Натомість на ринкову ціну, за яку ви можете продати свій пай, впливають не лише нормативна грошова оцінка, а й площа ділянки, її місце розташування, середня врожайність та орендна плата.

За словами експертки зі земельних питань Українського клубу аграрного бізнесу Елліни Юрченко, максимальна ціна на землю збігається з найвищими врожаями у 2020 році в таких областях як: Вінницька, Івано-Франківська, Львівська, Полтавська, Сумська, Тернопільська, Хмельницька, Чернівецька та Чернігівська. «У цих областях врожайність перевищувала п’ять тонн на гектар, і ціна за гектар сягатиме 2-2,5 тисячі доларів. Найнижча ціна прогнозується у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Луганській і Херсонській областях. Вона трішки перевищуватиме тисячу доларів за гектар», — зазначила Елліна Юрченко.

Представники Українського клубу аграрного бізнесу додають, що про формування конкретної ринкової ціни на землю поки зарано говорити, адже кількість укладених угод купівлі-продажу замала.

На Хмельниччині мінімальна вартість гектару становить 31 тисячу гривень. Інфографіка: Українського клубу аграрного бізнесу

Міністерства аграрної політики та продовольства, станом на 16 липня в Україні зареєстровано 880 земельних угод. Загальна площа цих земельних ділянок становить 1 тисячу 150 гектарів. Найбільша кількість правочинів зареєстрована у Київській (124), Полтавській (116) та Вінницькій (94) областях. Натомість на Хмельниччині укладено 32 угоди на землю, загальною площею 26,2 гектара.

Чи вплине відкриття ринку землі на вартість оренди паїв

Кілька місяців тому прем’єр-міністр Денис Шмигаль заявив, що через три-п’ять років вартість сільськогосподарських земель зросте щонайменше удвічі. Як це вплине на орендну плату за паї, кореспонденти сайту «Є» запитали у начальниці відділу департаменту розвитку промисловості та агропромислового комплексу облдержадміністрації Ванди Сердюк. Вона розповіла, що оренда за пай може сплачуватися різними способами: грошима, сільськогосподарською продукцією (зерно, борошно, цукор) чи послугами (наприклад, зорати город). Спосіб оплати та її розмір має бути чітко прописаний у договорі, який уклали орендар і власник ділянки. Такі документи підписуються на роки або навіть на кілька десятиліть. Тому найближчим часом не варто розраховувати на суттєве підвищення орендної плати.

За словами Ванди Сердюк, вартість оренди паю залежить від нормативної грошової оцінки землі. Якщо вона зростає, то підвищується оплата. Орендар має сплачувати власнику не менше як три відсотки від грошової оцінки. У Хмельницькій області в середньому платять десять відсотків. Це приблизно 6,5-6,8 тисячі гривень за пай на рік.

«Також це залежить від прибутковості орендаря: якщо він щорічно отримує непоганий дохід, то має можливість збільшити орендну плату. Наприклад, деякі аграрії дозволяють собі сплачувати 12-14 відсотків, — пояснює Ванда Святославівна. — Загалом власник паю та його орендар можуть домовитися про внесення змін у договір. Якщо ж будь-яке спірне питання не вдасться вирішити за згодою сторін, доведеться йти до суду. Втім, це довго та досить дорого».

Продавати землю чи ні: що повинні знати власники паїв

На переконання Ванди Сердюк, нині українцям не варто поспішати з продажем землі — краще зачекати, поки за кілька років сформується повноцінний ринок. Тоді ж може зрости ціна на ділянки сільськогосподарського призначення. Також варто зрозуміти: ви хочете одразу отримати кілька десятків тисяч гривень за продаж паю чи мати щорічний пасивний заробіток від здачі землі в оренду.

Однак незалежно від того, чи ви плануєте продати свій пай, чи надалі здавати його в оренду, потрібно подбати, щоб ділянка та право власності на неї були внесені в електронні реєстри. Найперше це стосується людей, які отримали державні акти на землю до 2004 року.

У Хмельницькій області укладено 32 угоди на землю, загальною площею 26,2 гектара. Інфографіка: Міністерства аграрної політики та продовольства

Ділянка повинна мати кадастровий номер. Щоб перевірити, чи занесений він в електронну базу, потрібно зайти на сайті Держгеокадастру в розділ «Публічна кадастрова карта». Опісля в полі пошуку ввести кадастровий номер, зазначений у державному акті. Якщо ваша ділянка не буде знайдена або у вас відсутній кадастровий номер, потрібно звернутися у територіальне відділення Держгеокадастру. Наступний крок — внести ділянку у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Для цього потрібно завітати у місцевий Центр надання адміністративних послуг.

Як відбувається продаж паю?

За словами Ванди Сердюк, щоб продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, потрібно звернутися до нотаріуса. Перед цим необхідно владнати справи з кадастровим номером і правом власності. Також варто визначитися, скільки хочете отримати за свою землю. У цю ціну потрібно врахувати витрати на послуги нотаріуса та податки.

«Всіма юридичними питаннями займатиметься нотаріус. Перше право придбання земельної ділянки має орендар. Його про ваш намір повідомляє нотаріус. Далі впродовж двох місяців орендар має вирішити - купувати ваш пай чи ні. Якщо ж він відмовиться, землю можна продати іншому покупцю. Однак той зможе повноцінно розпоряджатися ділянкою після завершення договору оренди», — зазначила посадовець.

Згідно з чинним законодавством, сільськогосподарську землю не можна продати самостійно за готівку. Розрахунок можливий лише у безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Читайте також: Хмельницька облрада розпродає майно психіатричної лікарні та закладів оздоровлення