Як «розбазарити» землі міста і не наповнити бюджет

Останнім часом тему хаотичної забудови міста настільки голосно обговорюють, що здається просто хочуть заговорити до оскомини, щоб звести нанівець саму проблему.

Щоб нікому вже й не хотілося торкатися цієї теми, бо на того, хто вкотре її підніматиме, дивитимуться же як на реп’яха який ніяк не відчепиться.
А тема і справді надто актуальна і значно глибша, ніж просто забудова міста. Якщо в місті будують, і будують багато, значить це дозволено, вигідно і має попит.
Дозволено власниками землі на якій будують, міською радою, вигідно забудовникам, бо вони отримують відносно дешеву землю під забудову (до цієї теми ми ще повернемося), а користується попитом, тому що ціни відносно адекватні, а грошей «в тіні» у нашому базарному місті теж є чимало.
Повернемося до першопричини забудови – земельних ділянок під багатоповерхівки.
Точної кількості вільної землі під житлову і громадську забудову у Хмельницькому певно, не знає ніхто, адже інвентаризації землі не проводилася уже досить давно, якщо така взагалі проводилася.
Але час від часу, то тут, то там, в місті розпочинається будівництво багатоквартирного будинку, або чергового торгового центру.
Чому ж так вигідно будуватися і як забудовники «знаходять» собі потрібні земельні ділянки?
Земля під громадську забудову, згідно з Земельним кодексом України, може передаватися трьома способами:

• У постійне користування через комунальні та державні підприємства, так званий договір суперфіцію.
• передаватися право на оренду землі через аукціон.
• також продаж ділянок у власність через аукціон.

У Хмельницькому останнім часом поширена практика передачі ділянок під забудову через комунальні та державні підприємства. Така схема чи не найбільше дозволяє вирішувати «земельні питання» через корупційні складові, завдає збитків бюджету і місто фактично втрачає кожну ділянку передану через договір суперфіцію, бо через три роки вона зазвичай переходить безкоштовно у власність ОСББ згідно ст. 42 земельного кодексу України.
Визначене управління міської ради отримує земельну ділянку для будівництва багатоповерхового будинку. Замовник (управління) визначає хто буде проводити роботи. Виконавець в свою чергу обіцяє передати замовнику декілька квартир, які будуть розподіляти між своїми працівниками.

Все ніби «чисто», але є ряд ризиків:

• Відсутня законодавча база, яка регулює, яка кількість квартир має бути передана замовнику.
• Відсутній механізм, в якому чітко прописано хто саме має право отримати квартиру.
• Існує ймовірність зміни проекту будівництва після передачі квартир замовнику. (першочергово планували • 4 000 м. кв., в результаті будують 10 000 м. кв. житла)
• Передаються ділянки, які знаходяться в центральних або прилеглих до центру міста мікрорайонах.
• Штучно занижується вартість ділянки, не враховуються комунікації.

Ще один варіант передачі земельної ділянки, нагадаємо, власності міста, це віддати право оренди через аукціон. Примарний позитив у тому, що протягом кількох років бюджет міста регулярно поповнюється коштами за оренду цієї землі (якщо орендар регулярно і справно платить). Однак, взята в оренду ділянка вже за кілька років безкоштовно переходить у власність ОСББ і сума сплачених за оренду коштів зовсім не відповідає реальній вартості ділянки.
Третій варіант, який приносить до бюджету міста найбільше грошей, унеможливлює корупційну складову і, на диво, не використовується міською владою – це продаж у власність через аукціон. Такий варіант реалізації вільних земельних ділянок найбільш прибутковий і прозорий, і найменш корупційний.

Цифри говорять самі за себе. Протягом 2010-2015р.р. 2.41 гектара вільних земельних ділянок були передані в оренду через аукціон. 28,1Га передано у постійне користування комунальним та державним підприємствам. Та 0(нуль) гектарів продано у власність.

До прикладу, у 2014 році на вулиці Старокостянтинівське шосе ділянка площею 7150 м2 була передана в оренду (Детальніше в таблиці). Від її оренди до бюджету потрапило трохи більше ста тисяч гривень. Через три роки ділянка безкоштовно перейде у власність (ОСББ).
Якщо б цю саму ділянку віддали у постійне користування КП чи ДП, то бюджет отримав би всього майже 38 тисяч гривень і невідомо за якою схемою розподілялися би ймовірні квартири, які забудовник зобов’язаний передати тому ж таки підприємству.
Зовсім інші суми фігурують у випаду, якщо б цю ж ділянку площею 7150 квадратних метри продати у власність через аукціон. За попередніми підрахунками сума, яку б отримав міський бюджет, а це розвиток міста, дороги, садочки та інша інфраструктура, складала б щонайменше три мільйони гривень!

Якби усі 2,41 гектара землі, які передані в оренду, були продані забудовнику по ринковій вартості, надходження до міського бюджету зросли б у 20 разів.
Це означає лише одне – що розпорядник, в особі представників місцевих рад, не ефективно використовує комунальну власність. За останні 5 років не продано жодного квадратного метра землі під багатоповерхові житлові будинки. Ділянки передавали в оренду з наступною безкоштовною передачею у власність.
Підхід необхідно змінювати вже зараз. Адже дуже скоро у місті не буде де не лише будувати, але й за що утримувати всю інфраструктуру, адже рано чи пізно земля закінчиться, а разом із нею і значна частина надходжень до бюджету.

Вячеслав Антонюк,

депутат Хмельницької обласної ради.